Vai realizar o sonho da casa própria? Conseguiu juntar aquela grana e vai investir em um apartamento? Para que este sonho não vire pesadelo, antes de fechar negócio, preste atenção nestas 07 dicas preparadas por nossos advogados especialistas em Direito Imobiliário.

Confira:

1. Investigue a situação do imóvel e do vendedor nos órgãos competentes

É necessário que o comprador verifique o atestado de capacidade técnica da construtora, analise se o projeto está aprovado perante o órgão público municipal e se está devidamente registrado no cartório de registro de imóveis competente. Importante também que sejam consultados órgãos como Procon e Secovi (Sindicato Estadual da Área de Habitação). É de suma importância que o interessado analise todo o memorial descritivo da obra, pois nele constarão todas as características do imóvel a ser construído.

2. Informe-se sobre seus direitos com um advogado especializado

Antes de assinar o contrato de compra e venda, consulte os advogados da Bulsing Advogados Associados especialistas em Direito Imobiliário. Eles lhe orientarão durante a aquisição, informando todos os seus direitos e obrigações.

3. Peça todos os documentos do imóvel ao vendedor

O imóvel, se usado, deve estar com a documentação em ordem. Os elementos a serem verificados pelo comprador são: 

I) a matrícula atualizada, a fim de constatar se quem o está vendendo realmente é o proprietário e se o imóvel não apresenta ônus, como hipoteca, penhora, caução etc; 

II) certidão atualizada do IPTU, a fim de verificar se o imóvel possui débitos perante a prefeitura; 

III) certidão negativa e atualizada de tributos municipais, a cargo do vendedor; 

IV) declaração de inexistência de débitos condominiais, em se tratando de imóvel localizado em condomínio; 

V) pesquisar perante cada ente público (prefeitura, governo, União, sem contar as concessionárias e autarquias) se o imóvel que se pretende adquirir é ou não declarado como sendo de utilidade pública, pois seria, no mínimo, desastrosa a compra de um bem que posteriormente venha a ser objeto de desapropriação.

4. Exija que o vendedor lhe apresente todos estes documentos também

É necessário a qualquer comprador verificar a idoneidade do vendedor, a fim de evitar a ocorrência de fraude, mediante a solicitação dos seguintes documentos: 

I) cópia do RG e CPF ou CNPJ (se o vendedor for pessoa jurídica) e documentos dos sócios da empresa vendedora; 

II) certidão de nascimento atualizada, a fim de averiguação do estado civil do vendedor; 

III) certidão negativa do INSS e do FGTS, se o vendedor for pessoa jurídica; 

IV) certidão negativa de débitos tributários às Fazendas Federal, Estadual e Municipal; 

V) certidão da justiça estadual e federal, a fim de verificar a ocorrência de ações cíveis, criminais e de execução fiscal; 

VI) certidão negativa da justiça do trabalho;

VII) certidão negativa da Justiça Federal.

Sendo o vendedor pessoa jurídica, deve-se ler cuidadosamente cada certidão, especialmente as certidões judiciais (estaduais e federais), além de solicitar certidões dos sócios da empresa, evitando possível fraude contra credores.

Vale destacar que, de acordo com a legislação brasileira, o devedor responde pelo cumprimento de suas obrigações com todos os seus bens, sejam eles presente ou futuros, conforme determina o artigo 591 do Código de Processo Civil. Logo, é imprescindível que o vendedor seja pessoa idônea, moral e financeiramente.

5. Guarde sempre todos os documentos referentes à venda do imóvel

Se depois de fazer uma análise criteriosa, você decidir  fechar o contrato, guarde todos os documentos apresentados pelo vendedor. Os documentos podem variar em cada caso, desde o contrato de compra e venda até a eventual anuência do comprador em futuro condomínio ou associação de moradores. Nossa sugestão é sempre guardar tudo, de materiais publicitários às anotações referentes à negociação.

6. Antes de comprar faça visitas ao imóvel em dias e horários diferentes

Orientamos que  você  faça visitas  ao imóvel em dias e horários diferentes e também em outros empreendimentos já realizados pela empresa. Verificar canteiros de obras em andamento, analisar o histórico judicial da empresa e pesquisar na internet as reclamações apresentadas por outros compradores também é primordial.

7. Ao decidir finalizar a compra, faça uma vistoria completa no local

Abaixo alguns itens que você deve observar com atenção:

– vaso sanitário e torneiras: dê descarga e abra as torneiras para a água correr por determinado período de tempo. Se a água apresentar cor típica de ferrugem é um aviso de que a tubulação é antiga e pode precisar de modificação;

– pintura das paredes e do teto: sinais de pintura fresca podem ocultar algum vazamento, presença de bolor ou pequena infiltração, especialmente na área do banheiro e lavanderia;

– em prédio, observe a aparência da fachada. Uma fachada com apresentação ruim pode revelar que em breve haverá uma reforma. Reformas na fachada podem levar meses e o rateio durar alguns anos de cobrança adicional na taxa condominial;

– face norte: muitas imobiliárias anunciam em todo tipo de mídia que seus imóveis possuem face norte para atrair a atenção dos compradores e obter maior valorização imobiliária, mas nem sempre isso se revela verdadeiro. Se os raios solares atingirem o imóvel pela manhã, de fato o lugar é face norte. Caso os raios recaiam à tarde, a face do imóvel é noroeste, existindo uma tendência maior do local ficar abafado à noite, o que pode prejudicar o sono de muitas pessoas;

– eletricidade: teste todas as luzes do imóvel em horário de pico (19:00 às 21:00 horas). Caso a intensidade da luz diminua, a rede elétrica pode necessitar de substituição. O mesmo vale para os chuveiros elétricos;

– pisos e azulejos: atente-se para a presença de ondulações. Leve uma bolinha e role-a pelo chão. Se ela correr em direção oposta é prova de que a inclinação do piso está incorreta. Além disso, observe a presença de eventual piso ou azulejo estufado. Se constatado, haverá a necessidade de substituição;

– telhado: em residências antigas, veja se há telhas quebradas ou soltas ou, ainda, a presença de cupins nas madeiras, caso seja possível;

– armários: se pensa em utilizar armários existentes no imóvel, atente-se para a presença de pó acumulado, pois isso pode revelar a existência de cupins no ambiente.

Enfim, toda compra de imóvel é um negócio de risco, porém, se  você tomar as atitudes necessárias, nos moldes acima indicados, a chance de ocorrer algum problema será muito menor.

Ficou com alguma dúvida? Será um prazer esclarecer pra você. Fale com nossa equipe pelo WhatsApp (54) 99924-1110 ou ligue para (54) 3286-1986 e agende um horário para conversarmos.

Estamos sempre à sua inteira disposição!


Marcos Bulsing

Marcos Bulsing

Advogado, inscrito na OAB/RS 83.519 Graduado em direito na Universidade de Caxias do Sul-RS Corretor de Seguros desde 2005, inscrito na SUSEP, nº 10.0578517 Profissional com mais de 15 anos de experiência no mundo corporativo, com ênfase nos setores bancário, trabalhista e securitário.

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